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Compromis de vente luxembourg : comment le rédiger ?

Posted by Francis DRABIK on 4 sept. 2017 11:17:01
Francis DRABIK

signature compromis de vente au luxembourg

Lorsque l’on décide d’acheter ou de vendre une maison au Luxembourg, il faut signer un compromis de vente. Un compromis de vente est une promesse écrite par laquelle une personne va s’engager à vendre un bien immobilier à une autre personne. Les conditions de ventes ainsi que le prix sont déterminés.

Au niveau légal, on parle d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire « un contrat par lequel chaque cocontractant a, au moment de la formation du contrat, une obligation à l’égard de l’autre ».

Le compromis de vente au Luxembourg est donc une promesse de vente entre le vendeur et l’acheteur. Il faut donc bien réfléchir avant de le signer, car une fois que le compromis est signé, il n’y a pas de retour en arrière possible. C’est un réel engagement sur l’achat ou la vente d’un bien et il marque le transfert d’une propriété entre deux parties. 

A l’inverse de beaucoup de pays, au Luxembourg, "Compromis de vente vaut vente" : il est définitif. Vous n’aurait donc pas de délai de réflexion donc prenez soit de bien le lire et comprendre en quoi il vous engage.

 

Les éléments clés d’un compromis de vente au Luxembourg

Un compromis de vente au Luxembourg est une promesse d’achat entre un acquéreur et un vendeur. Il précède l’étape de l’acte notarié et il est régi par des règles strictes et des éléments indispensables. Il n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour protéger le vendeur d’un éventuel désistement de la part de l’acheteur après des jours de négociations.

Dans un compromis de vente au Luxembourg, on retrouve certains éléments indispensables sur les deux contractants comme :

  • Le nom et le prénom
  • L’adresse
  • La profession

On retrouve aussi les informations suivantes qui sont obligatoires dans chaque compromis de vente :

  • L’objet de la vente (dans ce cas-ci, la vente d’un bien immobilier)
  • Le prix de vente
  • Les conditions de vente (modalités de paiement, prêt ou pas pour financer la maison)
  • Clause pénale (si jamais une des parties annule le contrat)

Finalement, certains éléments ne sont pas obligatoires mais fortement recommandés comme :

  • La clause suspensive telle que l'octroi d'un prêt bancaire par exemple : cette clause permet à l’acheteur d’avoir un délai afin d’obtenir et un prêt. La vente est donc suspendue à l’obtention d’un crédit.
  • L’acte notarié (avec la date de l’acte)
  • La commission d’agence si la vente se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier Luxembourgeois
  • La clause d’indemnité d’occupation (si jamais les clés ne sont pas remises à la date qui a été prévu entre les deux parties)
  • La clause de dédit (clause qui permet à l’une des parties de se retirer du contrat tout en payant une somme d’argent déterminée à l’avance)

Toutes ces informations réunies forment un bon compromis de vente, bien rédigé et qui définit les règles entre les deux parties. Attardons nous cependant sur certains éléments qui méritent d’être développés.

L'établissement et la signature d'un compromis de vente sont soumis à 2 conditions :

  • le vendeur doit avoir la capacité juridique de vendre le bien, et l'acquéreur celle de l'acheter ;
  • la chose et le prix doivent être déterminés.

 

Un élément important : la clause pénale

La clause pénale est un élément très important dans un compromis de vente Luxembourgeois. « La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale ». Elle engage donc l’acheteur ou le vendeur à payer une somme d’argent s’il décide d’annuler la vente ou de ne pas respecter le compromis de vente.

Dans la plupart des compromis de vente, la clause pénale représente une indemnité qui est l’équivalent de 10% du prix de vente du bien immobilier.

Cette clause est très importante car elle protège autant l’acheteur que le vendeur. Si jamais l’une des deux parties décide de résilier le contrat, l’autre est protégée et surtout dédommagée. Toutefois, dans la réalité, les démarches judiciaires peuvent être longues et onéreuses afin d’obtenir cette indemnité d’où encore un intérêt de passer par un professionnel afin de limiter ce risque.

 

Un autre élément important : la clause suspensive

Lorsque l’acheteur a recours à un emprunt bancaire pour financer son achat, une clause suspensive doit être inclue dans le compromis de vente et cette clause est fortement recommandée. Cette dernière permet à l’acheteur, en cas de refus du prêt par la banque de se retirer du compromis de vente sans devoir s’acquitter de la clause pénale que nous avons pu voir plus haut.

La réponse de la banque excédant souvent les 3-4 semaines après la demande du prêt bancaire, le compromis de vente est signé avant l’acceptation du prêt. Il est donc fortement recommandé de mettre une clause suspensive dans le compromis de vente afin que l’acheteur soit protégé si jamais son prêt lui est refusé.

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Après le compromis de vente, l’acte notarié

Il est obligatoire au Luxembourg de faire un acte notarié à la suite d’un compromis de vente. Un acte notarié permet de rendre authentique la vente et le notaire étant considéré comme un officier public au Luxembourg, il officialise la vente du bien entre l’acheteur et le vendeur.

Pour ce qui est des frais du notaire (tout comme ceux de l’agence immobilière), il est stipulé dans le compromis de vente lequel des deux parties les prendrons en charge, il s'agit le plus souvent l’acheteur.

Rédiger un compromis de vente est donc une étape indispensable dans l’achat ou la vente d’un bien immobilier au Luxembourg. Le compromis de vente va permettre de protéger les deux parties, via certaines clauses comme la clause pénale ou encore la clause suspensive.

Il va officialiser la vente d’un bien entre acheteur et un vendeur tout en définissant les règles entourant cette vente et les limitesComme vous le voyez la vente d’un bien est bien plus compliquée qu’il n’y parait. Afin de se préserver de tout désagrément, le choix le plus simple est peut être de confier son bien à un vrai  professionnel.

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