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Blog immobilier REM/AX Luxembourg

Comparatif des prix immobiliers 2018-2019

Posted by Thomas Brunin on 29 mars 2019 17:00:00
Thomas Brunin
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Photo : © Frank Weber & binsfeld, all rights reserved

L’étude 2019 de « L’Atlas démographique du Luxembourg » vient d’être publiée par Statec1.

 

Celle-ci nous apprend qu’au cours de la période située entre 2013 et 2018, la population luxembourgeoise a augmenté, en moyenne, de 12 993 habitants par an (dont 2130 sont dues au développement naturel et 10 893 résultent d’un excédent entre immigrants et émigrants2). D’autre part, que le solde migratoire interne de la ville de Luxembourg est négatif avec une moyenne de -2 359 habitants perdus par an. Mis en parallèle avec le fait que la ville de Luxembourg reste la principale place d’établissement des personnes arrivant de l’étranger, nous allons nous interroger sur les possibles causes et conséquences de ces mouvements de population sur le marché immobilier national.

 

Nombre absolu et taux de solde migratoire

 

Source : STATEC, L’Atlas démographique du Luxembourg, P59  [https://statistiques.public.lu/catalogue-publications/analyses/2019/PDF-Analyses-01-2019.pdf]

 

En effet, si actuellement, le prix par région de l’immobilier au Luxembourg reste proportionnel à la qualité de leurs accès et à leur éloignement par rapport à la capitale, il n’en demeure pas moins que ce phénomène d’exode des résidents de la capitale pour d’autres régions, reste intéressant à étudier.

Nous pouvons ici observer le prix de vente moyen au m2 des appartements dans les différentes régions et cantons du Luxembourg grâce à une étude STATEC, pour l’Observatoire de l’Habitat, basée sur les transactions d’octobre 2016 à septembre 2017.

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Source : Grand-Duché du Luxembourg, Le logement en chiffre, N7, Février 2018 [http://observatoire.liser.lu/pdfs/Logement_chiffres_2017T2.pdf]

Le constat que nous pouvons actuellement poser est que le prix des appartements vendus dans Luxembourg-ville reste 27% supérieur à la moyenne nationale. Et ce, même si le solde migratoire interne de la ville de Luxembourg est négatif, en raison d’une volonté de la population de s’installer dans d’autres régions.

Cet écart des prix au m2 pourrait-il, à terme, diminuer ?

C’est ce que nous allons désormais chercher à déterminer à l’aide des prix des ventes que nous avons effectuées au cours de l’année 2018 et des premières ventes que nous avons conclues en 2019.

Nous nous baserons ainsi sur les prix internes disponibles via la base de données RE/MAX pour les prix au m2 de 2018 et les prix au m2 de 20193, n’ayant pas encore accès à des chiffres officiels à l’heure actuelle. Nous précisons aussi que nous nous sommes focalisés sur les prix des appartements et attachés. Les maisons pouvant disposer de facteurs de valorisation plus importants, la pondération de ces différents facteurs auraient entrainés un rallongement conséquent de l’étude. De plus, les tendances générales des prix de l’immobilier restant semblables, c’est un choix qui nous permet de répondre à vos interrogations tout en étant relativement bref.

Pour ce faire, nous allons, dans un premier temps nous intéresser à l’évolution des prix à Luxembourg ville et ses environs immédiats, ensuite à la région Sud (Esch-Sur-Alzette, Dudelange, Differdange) puis au « Nordstad4 » (englobant les villes et communes de Bettendorf, Diekirch, Erpeldange-sur-Sûre, Ettelbruck, Schieren et Colmar-Berg). Nous finirons par un passage en revue de l’évolution des prix au m2 par commune et dans les cantons ayant une population relativement importante.

 

Evolution des prix des appartements au Luxembourg

Zone

Prix de vente moyen

Surface moyenne

Prix au m2

Evolution 2018-20195

Luxembourg 2018

544,881€

75m2

7,265€/m2

 

Luxembourg 2019

670,250€

86m2

7,794€/m2

+7,3%

Zone Sud (voir Supra) 2018

323,456€

72m2

4,492€/m2

 

Zone Sud 2019

319,900€

65m2

4,922€/m2

+9,6%

Nordstad (voir Supra) 2018

365,000€

77m2

4,740€/m2

 

Nordstad 2019

345,000€

63m2

5,476€/m2

+15,53%

Région du centre 2018

543,826€

85m2

6,398€/m2

 

Région du centre 2019

626,968€

89m2

7,045€/m2

+10,11%

Région de l’Est 2018

395,593€

87m2

4,547€/m2

 

Région de l’Est 2019

508,125€

108m2

4,705€/m2

+3,47%

Région du Nord 2018

295,489€

73m2

4,048€/m2

 

Région du Nord 2019

331,600€

80m2

4,145€/m2

+2,39%

Région de l’Ouest 2018

455,440€

99m2

4,600€/m2

 

Région de l’Ouest 2019

472,000€

100m2

4,720€/m2

+2,61%

Région du Sud 2018

345,836€

71m2

4,871€/m2

 

Région du Sud 2019

351,754€

69m2

5,098€/m2

+4,66%

Commune de Roeser 2018

526,000€

98m2

5,367€m2

 

Commune de Roeser 2019

525,000€

90m2

5,833€/m2

+8,68%

Canton de Remich 2018

431,417€

84m2

5,136€/m2

 

Canton de Remich 2019

285,000€

50m2

5,700€/m2

+10,98%

Zone Bertrange/Strassen 2018

579,000€

82m2

7,060€/m2

 

Zone Bertrange/Strassen 2019

890,000€

112m2

8,131€/m2

+15,17%

Total 2018(216)
Total 2019(75)6

434,916€
496,872€

83m2
177m2

5,240€/m2
6,216€/m2



Source : Base de données RE/MAX Luxembourg

 

 

 

Que nous apprennent ces chiffres ?

La première chose que nous pourrions dégager est que, le marché luxembourgeois est dynamique avec une évolution qui reste constante. La seconde est que, le marché de la zone de Luxembourg ville continue à connaître une évolution des prix au m2 malgré cette tendance à perdre des habitants, d’un point de vue interne. Cela n’a donc pas enrayé la montée des prix immobiliers dans la capitale. Nous pouvons cependant noter que la zone centre (Zone Centre, Zone Bertrange-Strassen, etc…), en général, enregistre une évolution importante qui semble au moins égale à celle de Luxembourg-ville. Il pourrait être intéressant d’examiner la part de la population quittant la zone du centre-ville qui s’installe dans sa banlieue ou en périphérie immédiate, consolidant l’évolution des prix de ces dernières et permettant de résorber l’écart de prix entre centre-ville et banlieue résidentielle. Il s’agit d’un phénomène dont il pourra être intéressant d’étudier l’évolution dans le futur.

La troisième chose qu’il est intéressant de noter est que, la Zone Sud et le Nordstad connaissent tous deux une évolution importante des prix de l’immobilier. Celle-ci n’est pas encore en mesure ou n’a pas vocation à atteindre celle de la capitale, mais on remarque un attrait certain des acquéreurs. La densité du réseau routier vers ces deux régions et les efforts concernant l’offre en transports publics aident aux désenclavements des principaux centres urbains nationaux et ils permettent tant aux citoyens comme aux résidents de jouir d’une possibilité de circulation entre ces différents pôles. Cette politique explique, certainement, en partie que davantage de personnes choisissent de résider dans des zones plus éloignées du centre-ville ou de leur travail tout en y ayant facilement accès. Ceci peut participer à l’homogénéisation des prix du marché immobilier et permettre, en consolidant ces autres pôles urbains, d’éviter de saturer celui de la capitale. Il s’agit aujourd’hui davantage d’un choix basé sur un besoin (ou la recherche) d’épanouissement, plutôt qu’une contrainte liée aux possibilités ?

Quatrièmement, nous pouvons noter que les prix dans le nord en général et dans les zones moins bien desservies que les centres urbains principaux, restent largement en dessous des prix aux m2 de ces dernières. Il pourrait être intéressant d’examiner les effets des projets liés à « route 2020 7» sur la décongestion du trafic entre les principaux centres urbains. En particulier, le phénomène de désenclavement que les zones limitrophes aux projets sont susceptibles de connaître, lesquelles pourraient aussi voir leurs attractivités augmenter. De même, les prix de l’immobilier y évolueraient éventuellement en conséquence, tout en permettant à davantage de personnes d’y résider, avec un accès facilité vers leurs pôles d’intérêts respectifs.

En conclusion, le marché Luxembourgeois est un marché très dynamique, au sein duquel un nombre de facteurs importants s’entremêlent et s’auto-influencent, créant de multiples tendances à considérer lorsque l’on possède un projet immobilier, afin de le pérenniser.

Si vous avez-vous-même un projet actuel ou futur, ou que vous souhaitez faire estimer votre bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de l’expertise de professionnels qui seront ravis de pouvoir vous conseiller et vous guider tout au long de votre projet. Notre expertise concernant les prix de l’immobilier et les facteurs importants à prendre en compte pour la concrétisation de tout projet, seront une plus-value indéniable pour votre expérience !

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Sources :

1 STATEC, L’Atlas démographique du Luxembourg, P59 [https://statistiques.public.lu/catalogue-publications/analyses/2019/PDF-Analyses-01-2019.pdf]

2 STATEC, L’Atlas démographique du Luxembourg, P5 [https://statistiques.public.lu/catalogue-publications/analyses/2019/PDF-Analyses-01-2019.pdf]

3 Les prix affichés pour 2018 proviennent des données des ventes RE/MAX couvrant la période de septembre 2017 à septembre 2018.
Les prix affichés pour 2019 proviennent des données des ventes RE/MAX couvrant la période d’octobre 2018 à mars 2019

4 STATEC, L’Atlas démographique du Luxembourg, P6 [https://statistiques.public.lu/catalogue-publications/analyses/2019/PDF-Analyses-01-2019.pdf]

5 Ces chiffres se veulent davantage une tendance qu’une indication précise des prix. En effet, bien que notre réseau soit le premier au Luxembourg en termes de transaction de vente, l’échantillonnage permis par notre base de données ne rend pas exactement compte des évolutions à prix courant et à bien semblables, ce qui serait nécessaire pour établir des chiffres exacts. Le volume permet cependant d’avoir matière à établir des tendances sûres, année après année sur un même marché.  

6 Nous ne calculerons pas de moyennes au niveau national. Pour ce faire, il aurait fallu pondérer les chiffres suivant chaque zone, afin de produire une comparaison spécifique et pertinente. Ces chiffres restent une donnée à titre indicatif. Le nombre entre parenthèses représente le nombre de ventes actées endéans la période mentionnée.

7 Papier stratégique « route 2020.lu » du réseau routier étatique, [http://www.route2020.lu/]

 

 

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