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Le compromis de vente au Luxembourg : un accord définitif ?

Écrit le Joana Da Costa le 29 août 2019 à 16:15:00
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compromis de vente luxembourg

Lorsqu’on achète un bien immobilier au Luxembourg, la signature d’un compromis de vente constitue une étape incontournable. En effet, il s’agit d’une promesse écrite par laquelle une personne physique ou morale s’engage à vendre un bien immobilier à un acheteur désigné. Le compromis de vente est un document juridique qui décrit en détail le prix, les conditions et les modalités de vente du bien concerné. 

Sur le plan légal, on désigne le compromis de vente comme un contrat synallagmatique, c’est à dire « un contrat par lequel chaque cocontractant a, au moment de la formation du contrat, une obligation à l’égard de l’autre ».

Parce qu’il engage vendeur et acheteur, ce document est d’une importance capitale dans le processus de vente. Il convient donc qu’il soit rédigé par des acteurs compétents, qui auront le savoir-faire pour accompagner vendeur et acheteur dans les négociations, et pour adapter le document aux conditions de chaque partie.

 

Le compromis de vente au Luxembourg 

Les éléments obligatoires du compromis de vente au Luxembourg

Au Luxembourg, un compromis de vente est une promesse d’achat engageant aussi bien l’acheteur que l’acquéreur. Ce document précède la signature de l’acte notarié. Notons qu’il n’est pas obligatoire de signer un compromis de vente avant la signature de l’acte chez le notaire. Toutefois, cette étape intermédiaire est fortement recommandée afin de protéger les parties (vendeur et acheteur) d’un éventuel désistement de son acheteur après une plus ou moins longue période de négociations. 

Afin d’être valable, le compromis en question doit obligatoirement comporter plusieurs éléments : 

  • Le nom et le prénom (ou raison sociale) des deux parties,
  • leurs adresses, 
  • leurs matricules.

Mais aussi, plus précisément : 

  • l’objet de la vente (désignation du bien immobilier),
  • son prix de vente,
  • les conditions de vente (modalités de paiement, avec éventuel souscription d’un prêt par l’acheteur pour financer l’acquisition), 
  • la clause pénale (en cas d’annulation de la transaction par l’une des parties).

Les éléments non obligatoires mais fortement recommandés 

Si les éléments précédemment cités constituent la base obligatoire à faire figurer sur votre compromis de vente, il est fortement recommandé d’ajouter : 

  • Une clause suspensive : cette clause permet à l’acheteur et au vendeur d’annuler la transaction sans pénalité dans certains cas particuliers. L’exemple le plus courant est la clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Dans le cas où celui-ci ne parviendrait pas à financer son achat, le compromis de vente peut ainsi être annulé sans être soumis à des pénalités.
  • La date de signature de l’acte notarié.
  • La date d’entrée en jouissance : dans le cas où les clés seraient remises à une date différant celle de l’acte notarié.

L’ensemble des informations obligatoires et des informations recommandées présentées ici, permettent la constitution d’un compromis de vente solide et sécurisant, aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. 

Toutes ces informations réunies forment un  compromis de vente adéquat, bien rédigé et qui définit les règles entre les deux parties. Attardons-nous cependant sur certains éléments qui méritent d’être développés.

 

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Compromis de vente : ce que nous conseillons chez REMAX Luxembourg 

FOCUS : la clause pénale  

Dans le processus de rédaction et de signature de votre compromis de vente, il est nécessaire de vous attarder sur la clause pénale, élément incontournable de ce type d’accord au Luxembourg. 

En effet, selon les textes juridiques, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale”.  Ainsi, en ratifiant un compromis de vente comprenant ce type de clause, l’acheteur ou le vendeur s’engagent, en cas d’annulation unilatérale de la transaction, à verser une somme d’argent définie à l’autre partie. 

Généralement, le montant de l'indemnité fixé par les clauses pénales équivaut à 10% du prix de vente total du bien immobilier (frais de notaire non inclus). 

Chez REMAX, nous incorporons cette clause dans les compromis de vente que nous leur rédigeons pour nos clients. En effet, en tant que vendeur, vendre un bien peut constituer un processus long, qu’il convient de sécuriser en engageant l’acquéreur, l’obligeant ainsi à prouver le sérieux de son projet d’acquisition immobilier. 

Notons toutefois qu’en cas de résiliation du contrat, les démarches juridiques pour faire valoir la clause pénale peuvent être longues et onéreuses. Il s’agit d’un élément de plus devant inciter les deux parties à faire appel à un professionnel, tel qu’une agence immobilière, pour rédiger un compromis de vente conforme, intelligible pour les instances juridiques concernées en cas de litige. 

 

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 Accord de vente, et après ? L’acte notarié. 

 

Le compromis de vente constitue un acte juridique engageant les deux parties dans la transaction immobilière. Toutefois, si ce dernier type d’accord n’est pas obligatoire au Luxembourg, l’acte notarié qui le suit, l’est bien. 

Un acte notarié permet de faire authentifier la vente par un officier public (les notaires étant reconnus comme tel au Luxembourg). Cette étape permet donc d’officialiser la vente du bien, du vendeur à l’acheteur (notamment désignés par le compromis de vente). 

Ainsi on comprend que, là encore, la rédaction d’un compromis de vente constitue une étape incontournable de la transaction. En sollicitant REMAX, vous aurez l’assurance que le compromis signé vous préparera au mieux à la ratification d’un acte notarié. De plus, le compromis de vente protégera et sécurisera la transaction  (grâce aux clauses suspensives et pénales) entre les deux parties, dans l’attente d’une ratification auprès d’un notaire. 

L’acte notarié officialisera la transaction immobilière de manière finale, tout en définissant les règles et les limites relatives à cette vente. 

Un accord définitif 

Ainsi, bien que l’acte notarié soit le point final du parcours d’une vente immobilière, il est important de noter que, à l’inverse de beaucoup de pays, le compromis de vente au Luxembourg est un accord engageant et définitif : “compromis de vente, vaut vente”. 

Une fois cette étape passée, il n’y a plus d’opportunités de réflexion pour les deux parties concernées. Il est donc nécessaire d’avoir arrêté sa décision, lors de la signature de cet accord. 

Pourquoi solliciter une agence immobilière pour réaliser le compromis de vente 

Comme vous l’aurez compris à la lecture de ces éléments, le compromis de vente est une étape engageante de la transaction immobilière. Comme ’il s’agit d’un contrat à valeur juridique, la rédaction d’un tel compromis doit faire l’objet d’une attention particulière, et requiert, pour être rigoureusement rédigé, l’intervention d’un professionnel. 

Un agent immobilier, tel que ceux qui peuvent vous accompagner chez REMAX, est en mesure de rédiger un compromis de vente en adaptant ses modalités et ses clauses aux fruits des négociations entre acheteurs et vendeurs. 

De plus, en amont de la signature du compromis, l’intervention d’un agent immobilier permet à l’acheteur et au vendeur de bénéficier de l’arbitrage d’un acteur tiers, à même de traduire et de concilier les conditions et contraintes de chaque partie. 

La vente d’un bien immobilier n’est jamais un acte anodin. Aussi, nous vous conseillons fortement de confier la recherche d’un acheteur et la rédaction d’un compromis de vente à un professionnel afin de prévenir tous désagréments dans les différentes étapes du processus. 

 

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