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Compromis de vente Luxembourg : comment le rédiger ?

Francis DRABIK

08 octobre 2019
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Compromis de vente modèle Luxembourg

Lorsque l’on décide d’acheter ou de vendre un bien immobilier au Luxembourg, il faut signer un compromis de vente. Il s'agit d'une promesse écrite par laquelle une personne s’engage à vendre un bien immobilier à une tierce personne. Les conditions de vente ainsi que le prix y sont déterminés.

Au niveau légal, on parle d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire « un contrat par lequel chaque cocontractant a, au moment de la formation du contrat, une obligation à l’égard de l’autre ».

Le compromis de vente au Luxembourg est donc une promesse de vente entre le vendeur et l’acheteur. Il faut bien réfléchir avant de le signer, car une fois que le compromis est signé, il n’y a pas de retour en arrière. C’est un réel engagement sur l’achat ou la vente d’un bien et il marque le transfert d’une propriété entre deux parties. 

À l’inverse de beaucoup de pays, au Luxembourg, le "Compromis de vente vaut vente" : il est définitif. Vous n’aurez donc pas de délai de réflexion. Prenez soin de bien le lire et de comprendre en quoi il vous engage.

Les éléments clés d’un compromis de vente au Luxembourg

Un compromis de vente précède l’étape de l’acte notarié et il est régi par des règles strictes et des éléments indispensables. Il protège le vendeur d’un éventuel désistement de l’acheteur après des jours de négociations.

Dans un compromis de vente au Luxembourg, on retrouve certains éléments indispensables concernant les deux contractants comme :

  • Le nom et le prénom
  • L’adresse
  • La profession

Les informations ci-dessous doivent également figurer obligatoirement dans chaque compromis de vente :

  • L’objet de la vente (dans ce cas-ci, le bien immobilier)
  • Le prix de vente
  • Les conditions de vente (modalités de paiement, obligation d'obtention du prêt pour financer le bien)
  • Clause pénale (si jamais l'une des parties annule le contrat)

Enfin, certains éléments ne sont pas obligatoires mais fortement recommandés :

  • La clause suspensive telle que l'octroi d'un prêt bancaire par exemple : cette clause permet à l’acheteur d’avoir un délai afin d’obtenir un prêt. La vente est donc suspendue à l’obtention d’un crédit.
  • L’acte notarié (la date de l’acte et le notaire en charge du dossier)
  • La commission d’agence, si la vente se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier Luxembourgeois
  • La clause d’indemnité d’occupation (si jamais les clés ne sont pas remises à la date qui a été prévue entre les deux parties)
  • La clause de dédit (clause qui permet à l’une des parties de se retirer du contrat tout en payant une somme d’argent déterminée à l’avance)

L'ensemble de ces informations forment un excellent compromis de vente, bien rédigé, qui définit les règles entre les deux parties. Attardons-nous cependant sur certains éléments qui méritent d’être développés.

L'établissement et la signature d'un compromis de vente sont soumis à 2 conditions :

  • le vendeur doit avoir la capacité juridique de vendre le bien, et l'acquéreur celle de l'acheter ;
  • la chose et le prix doivent être déterminés.

 

Un élément important : la clause pénale

La clause pénale est un élément crucial du compromis de vente Luxembourgeois. « La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale ». Elle engage donc l’acheteur ou le vendeur à payer une somme d’argent, si la partie adverse décide d’annuler la vente ou de ne pas respecter le compromis de vente.

Dans la plupart des compromis de vente, la clause pénale représente une indemnité qui équivaut à 10 % du prix de vente du bien immobilier.

Si jamais l’une des deux parties décide de résilier le contrat, l’autre est protégée et dédommagée. Toutefois, en réalité, les démarches judiciaires peuvent s'avérer longues et onéreuses, d’où l'intérêt de passer par un professionnel afin de limiter ce risque.

Autre élément important : la clause suspensive

Lorsque l’acheteur a recours à un emprunt bancaire pour financer son achat, il est recommandé d'inclure une clause suspensive dans le compromis de vente. Cette dernière permet à l’acheteur de se retirer du compromis de vente sans devoir s’acquitter de la clause pénale, en cas de refus d'octroi du prêt par la banque.

La réponse de la banque excède souvent 3-4 semaines après une demande de prêt bancaire et le compromis de vente est souvent signé avant l’acceptation du prêt.

Après le compromis de vente, l’acte notarié

Il est obligatoire de faire un acte notarié pour authentifier la vente immobilière au Luxembourg. Le notaire est considéré comme officier public au Luxembourg, il est chargé d'officialiser la vente du bien entre l’acheteur et le vendeur.

Pour ce qui est des frais de notaire (tout comme pour ceux de l’agence immobilière), la partie qui les prend en charge est stipulée dans le compromis de vente.


La vente d’un bien est nettement plus compliquée qu’il n’y paraît. Afin de se protéger contre toutes sortes de désagréments, le choix le plus simple est de confier son bien à un professionnel.

 

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Francis DRABIK



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