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Estimer son appartement gratuitement : 5 points d'analyse

Posted by Francis DRABIK on 25 mai 2018 15:30:00
Francis DRABIK

estimer-appartement

Si vous souhaitez mettre votre appartement en vente au Luxembourg, il est impossible d'éviter de passer par l’étape de l’estimation de sa valeur réelle. Elle doit refléter son juste prix afin d’être adaptée au marché immobilier résidentiel de la capitale du Grand-Duché.

Pour estimer votre appartement gratuitement, vous pouvez avoir recours à plusieurs solutions (recherches personnelles, estimation par une agence immobilière, simulateur sur internet,…). Avec RE/MAX vous pouvez demander une estimation gratuite de votre appartement en ligne afin d'obtenir une appréciation qui s'aligne aux prix du marché.

Combien vaut votre maison ? Demandez votre estimation gratuite.

Cependant, pour comprendre le prix obtenu, vous devrez avoir une idée claire des facteurs majeurs pris en compte dans cette opération.

 

La situation géographique du bien

Prenons l'exemple d'un appartement situé dans la ville de Luxembourg et comparons sa valeur à un appartement ayant les mêmes caractéristiques se situant à Beggen, Belair, Bonnevoie-Sud, Luxembourg Gare, ou Cessange ; vous remarquerez rapidement qu’en fonction du quartier où l'appartement se situe, le prix varie considérablement.

Dans l’estimation de votre logement, la localisation est l’un des paramètres les plus importants du prix. L’emplacement de votre appartement de vente est un indicateur de la proximité avec une école, un lieu de travail, un arrêt de transport en commun, des équipements sportifs et culturels… Au sein d’un même quartier, il peut aussi y avoir un écart important de valeur entre des biens immobiliers similaires qui ne sont pourtant situés qu'à quelques rues d'écart.

A Luxembourg-Ville, les grandes tendances du marché immobilier résidentiel se répercutent directement sur les prix de vente des appartements. Les quartiers du centre-ville, de Belair, de Kirchberg ou de Limpertsberg, par exemple, sont très côtés grâce à leur situation géographique stratégique. A contrario, des quartiers comme Cessange, Eich, Gasperich, Mühlenbach ou encore Weimerskirch sont moins attractifs.

 

La superficie du bien

Pour vendre son appartement, le calcul de la superficie exacte de votre logement est obligatoire. Cette dernière va figurer dans le Compromis et l’Acte de vente. Une erreur dans la mesure de la surface de votre habitation peut entraîner l’annulation de la vente.

La superficie de votre bien immobilier équivaut à l’addition de la surface des pièces (chambres, salon, cuisine, salle de bains, couloirs, terrasse couverte…) situées à l’intérieur de votre appartement.

Au Luxembourg, depuis 2016, pour simplifier et harmoniser le calcul de la superficie, ainsi que pour mettre fin aux ambiguïtés de calculs de surfaces des logements possédant une terrasse / un balcon et / ou situés sous des combles, l'Institut Luxembourgeois de la Normalisation, de l'Accréditation, de la Sécurité et qualité des produits et services (ILNAS) a mis en place une norme nationale « ILNAS 101 » pour le calcul des surfaces habitables. Elle s’applique à tous les biens résidentiels, qu’ils soient anciens ou neufs.

Les critères de la norme à prendre en compte pour la mesure de la superficie de votre appartement sont accessibles gratuitement  sur l’ILNAS e-shop et sur le portail-qualité.

La superficie du bien immobilier sert à ajuster l’estimation en fonction du prix moyen au mètre carré du marché immobilier résidentiel. En général, plus la surface de votre logement est grande, plus le prix de vente sera élevé.

 

L'état général du bien

Que vous mettiez en vente un appartement neuf ou ancien au Luxembourg, l’état général du bien immobilier doit être dressé. Il entre en compte dans l’estimation de la valeur réelle de votre appartement et il permet de savoir si des travaux sont nécessaires ou pas.

Pour estimer l'état général de votre bien immobilier, vous devez relever l’état des murs et des sols, des vitrages et double-vitrages, du chauffage, du garage, des balcons, etc.

En fonction de l’état de votre appartement, l’évaluation de son juste prix varie. S’il nécessite beaucoup de travaux de réparations, la valeur de votre bien immobilier diminuera. En revanche, un appartement neuf à Luxembourg-ville est plus valorisé dans une estimation.

Néanmoins, rien ne vous empêche d’avoir recours à la technique du « home staging » et d’effectuer des travaux, afin de donner un coup de propre et de neuf à votre appartement en vente. Ces astuces mettront en valeur votre logement, afin que vous puissiez le vendre à un prix plus élevé, plus rapidement.

 

Les prestations annexes du bien

En plus des facteurs majeurs liés à la localisation, à la surface et à l’état général du bien immobilier, d’autres facteurs concernant les caractéristiques de votre appartement en vente sont évalués dans son estimation, afin d’y apporter une plus value ou non.

Un logement qui, par exemple, dispose d’un espace de parking pour garer des véhicules est un atout qui valorise le prix de vente.

Un autre attrait majeur qui séduira un acheteur potentiel est la vue depuis votre appartement. Si, en ouvrant les fenêtres, il peut poser son regard sur un parc ou un monument, la valeur de votre bien s’accroîtra.

Dans la même veine, l’exposition au soleil de votre immobilier a également une influence chiffrable. Si le logement à vendre est orienté plein Sud, il se vendra mieux que le même logement orienté vers le Nord.

 

Les performances énergétiques du bien

La loi luxembourgeoise vous oblige à fournir un Certificat de Performance Energétique (CPE) pour tout appartement mis en vente.

Via ce passeport énergétique, votre bien immobilier se voit attribuer une note énergétique liée à la consommation potentielle en énergie du logement. Elle s’échelonne de la lettre A à la lettre I (A offrant les meilleurs performances et I les moins bonnes), et elle joue sur l’estimation immobilière en augmentant ou en diminuant le prix de vente.

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Topics: bien vendre

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