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Quel sera le prix de l’immobilier au Luxembourg en 2019 ?

Posted by Joana Da Costa on 7 mai 2019 17:15:00
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Démographie et migration en hausse, pénuries de logement, fiscalité avantageuse et forte croissance économique : le marché de l’immobilier au Luxembourg est en ébullition.

Le prix au m2 ne cesse de prendre de la valeur depuis ces huit dernières années. Un constat qui n’est d’ailleurs pas prêt de freiner aux vues des dernières prévisions.

En quelques chiffres, cet automne 2018, il fallait compter 1.486€/mois pour la location d’un appartement et 2.740€/mois pour une maison (toutes surfaces confondues).

Une situation d’une telle envergure est unique en Europe mais alors que sera le prix de l’immobilier au Luxembourg en 2019 ?

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Marché et prix de l'immobilier au Luxembourg

Luxembourg, petit pays européen qui ne compte qu’environ 600.000 habitants et qui pourtant devient de plus en plus prisé. Il attire en partie une clientèle européenne aisée, à la recherche d’un cadre de vie privilégié.

Ancien ou neuf, le prix de l’immobilier au Luxembourg a augmenté de 4,10% en 2017 pour les maisons et de 4,70% pour les appartements. On constate un prix moyen de 420.000€ pour un appartement contre 690.000€ pour une maison.

Malgré des chiffres élevés, les transactions immobilières n’ont pas été impactées. On constate une hausse de 12% en 2017. Le marché immobilier au Luxembourg reste donc une valeur sûre pour les investisseurs avec une grande qualité de biens et une fiscalité avantageuse.

Comment s'explique la hausse spectaculaire des prix ?

La hausse des prix sur un marché tel que l’immobilier résulte d’un déséquilibre entre offre et demande : un déséquilibre qui soulève souvent des interrogations.

Pour comprendre cette hausse spectaculaire des prix, plusieurs facteurs peuvent expliquer le marché immobilier luxembourgeois. 

Un facteur démographique déterminant : en effet, la population a augmenté de 30% en seulement 13 ans (entre 2005 et 2018). Cette augmentation se traduit par une très forte migration attirée par des conditions économiques favorables et la création d’emploi.

Problème majeur : l’offre de biens immobiliers ne suit pas cette augmentation démographique entraînant alors une demande supérieure à l’offre. Les prix du marché sont donc déterminés en rapport à ce déséquilibre.

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Des variations de prix importes selon les quartiers

Le prix pour un même bien est fortement influencé par son emplacement. 24 quartiers existent à Luxembourg-ville, région la plus chère de Luxembourg. Les prix varient jusqu’à 2.700 € au m2 entre ces quartiers.

 

Vous retrouverez ici les principaux quartiers de Luxembourg-Ville par ordre décroissant de prix :

 

  • LIMPERTSBERG - Prix au m² ≈ 8.450 €
    Quartier huppé de la capitale, il arrive sans grande surprise en tête de liste. Limpertsberg est caractérisé par des biens cossus et luxueux.
  • GRUND - Prix au m² ≈ 8.200 €
    Le Grund est un quartier historique d’une beauté incomparable où très peu de biens sont proposés à la vente ce qui caractérise ses prix très élevés.
  • KIRCHBERG - Prix au m² ≈ 8.050 €
    Kirchberg est un nouveau quartier de Luxembourg-Ville où design et architecture contemporaine s’entremêlent. De nombreux projets ne cessent de s’y développer, le potentiel immobilier n’y est plus à prouver.
  • BELAIR - Prix au m² ≈ 7.850 €
    Chic et onéreux, Belair est un quartier phare de Luxembourg. Son architecture date du début du XXème siècle bien que de nouvelles demeures luxueuses font leurs apparitions.
  • MERL - Prix au m² ≈ 7.800 €
    Calme et bien placé, de nombreux projets émergent dans ce quartier dynamique.
  • CENTS - Prix au m² ≈ 7.500 €
    Secteur géographique prisé, Cents connaît de nombreux projets immobiliers qui risquent de faire monter ses prix.
  • CENTRE - Prix au m² ≈ 7.150 €
    Le quartier centre est considéré comme l’un des plus beaux quartiers européens.
  • GARE - Prix au m² ≈ 6.900 €
    A
    u cœur de la capitale, Le quartier gare est un quartier réputé pour son architecture.
  • HOLLERICH - Prix au m² ≈ 6.850 €
    Quartier jeune en pleine
    croissance démographique, Hollerich est un quartier qui ne dort jamais.
  • CESSANGE - Prix au m² ≈ 6.350 €
    Démographie peu élevée et quartier calme, Cessange est légèrement en périphérie.
  • GASPERICH - Prix au m² ≈ 6.200 €
    En plein boom immobilier, Gasperich est un quartier où il fait bon investir avant que les prix s’envolent. 
  • BEGGEN - Prix au m² ≈ 5.750 €
    Quartier calme et verdoyant, Beggen offre de nombreux terrains constructibles prêtsà accueillir de nouveaux projets.

Toutes ces variations de prix entre les quartiers de Luxembourg s’expliquent par la localisation, l’accessibilité aux transports en commun, le potentiel immobilier… autant de facteurs qui déterminent le prix au m2 des quartiers au sein d’une même ville.

 

L’éventualité d’une bulle immobilière au Luxembourg ?

Une bulle immobilière se définit par une forte et rapide hausse des prix des logements causés par la spéculation. Cette augmentation finit toujours par retomber, que ce soit de façon rapide ou non.

La bulle immobilière vient alors déséquilibrer les fondamentaux du marché et peut entraîner, lorsqu’il y a un crédit, des risques pour les créanciers comme pour les emprunteurs.

Il existe des pays en Europe où se produisent des bulles immobilières comme en Espagne par exemple, où la situation est critique : des villages entiers ont été construits en prévision d’une future hausse des prix et d’une demande élevée.

Cependant, au Luxembourg, des études récentes menées par la Banque Centrale du Luxembourg, le FMI et l’OCDE mettent en exergue que cette situation n’est pas similaire à l’Espagne.

On ne peut donc pas parler de bulle immobilière au Luxembourg. Néanmoins, un rapport publié par l’ESRB (European Systemic Risk Board) analyse les évolutions des marchés immobiliers de plusieurs pays de l’UE. Les conclusions mises en avant démontrent une forte tendance d’endettement des ménages du Luxembourg, nettement supérieure à d’autres pays étudiés.

Suite à ce rapport, un projet de loi a été déposé pour que la CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier) puisse réguler l’attribution de nouveaux crédits en imposant des seuils. Concrètement, cela va impacter le minimum de fonds propres à investir et la capacité de remboursement maximale.

Des mesures similaires existent déjà en Europe. C’est le cas en Finlande, en Irlande et aux Pays-Bas.

Concrètement, une forte dynamique immobilière se fait sentir au Luxembourg, notamment à Luxembourg-ville où presque tous les quartiers sont porteurs de nouveaux projets immobiliers.

 

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