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Tout ce que vous devez savoir sur la vente immobilière au Luxembourg

Francis DRABIK

13 janvier 2020
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Vente immobilière Luxembourg

Les prévisions pour le marché de l'immobilier résidentiel au Luxembourg ont prédit un fort dynamisme pour 2020, malgré la forte pression foncière qui se reflète sur l’augmentation des prix de l’immobilier. Par conséquent, les vendeurs de biens immobiliers bénéficient d’une conjoncture en leur faveur.

Voici nos conseils pour que la mise en vente de votre logement soit réussie.

Quels sont les prix du mètre carré au Luxembourg ?

Pour estimer la valeur de votre bien immobilier, il est nécessaire d’avoir un ordre d’idées sur les prix pratiqués au Luxembourg. Selon les dernières estimations, la fourchette de prix de vente d’un bien immobilier s’étend entre 4.000 € / m² et +15.000 € / m² au Luxembourg ; à Luxembourg-Ville les prix varient entre 8.000 € / m² et +15.000 € / m², en fonction des quartiers.

Cependant, cette moyenne de prix peut varier en fonction de la localisation de votre logement. Luxembourg-Ville et les quartiers de Belair, du Centre, de Cessange, de Limpertsberg, de Merl et de Mühlenbach atteignent les prix de vente au mètre carré les plus élevés. A contrario, les villes de Clervaux, Differdange, Dudelange, Esch-sur-Alzette, Ettelbruck, Kayl, Pétange, Reckange, Troisvierges, Wilwerdange et Wiltz affichent les prix de vente au mètre carré les moins élevés.

En plus de la localisation, l’estimation du prix de vente au Luxembourg prend aussi en compte l’état de votre logement (neuf ou ancien), son type (appartement ou maison) et ses caractéristiques (surface habitable, parking, etc.).

Pourquoi passer par une agence ?

Avoir recours aux services d’une agence immobilière pour vendre sa maison ou son appartement est un gage d’expertise et de qualité. C’est pour cette raison qu’au Luxembourg, la grande majorité des propriétaires vent ses biens immobiliers en collaboration avec une agence immobilière.

Notre agence est représentée par des agents immobiliers indépendants qualifiés, qui ont une connaissance parfaite du marché immobilier luxembourgeois. Durant tout le processus de vente, votre conseiller immobilier est à votre service pour que votre transaction immobilière soit réussie : il vous aide à fixer le prix de vente de votre logement, il gère et filtre les visites de votre habitation, il se charge du marketing en ligne et hors ligne du bien mis en vente, il optimise la communication avec l’acquéreur, et il sécurise le processus de vente.

Pour ce qui est de l’étape clef du processus de vente de votre bien, votre agence immobilière vous permet de réaliser une estimation immobilière qualifiée de la valeur du bien. Pour faire estimer votre bien gratuitement au Luxembourg, vous pouvez avoir recours à des sites Internet ou vos propres recherches. Mais, rien ne remplace l'estimation sur-mesure d'un expert de l’immobilier

Si vous souhaitez prendre vous-même la vente de votre bien immobilier en charge, sachez que les risques d’une vente entre particuliers au Luxembourg sont nombreux : le manque d’objectivité qui conduit généralement à une sur-évaluation ou une sous-évaluation de la valeur de votre bien immobilier, des délais longs dans les démarches et les négociations avec l’acheteur, un risque de cambriolage dû à des visites d'acheteurs potentiels non-qualifiés, des litiges judiciaires avec l’acquéreur, des lacunes juridiques qui conduisent à l’échec de la transaction.

Comment je choisis mon agence ?

Le choix de votre agence immobilière au Luxembourg est un engagement qui vous liera tout au long du processus de vente. Pour choisir une bonne agence, il est important de prendre plusieurs critères de sélection en compte. 

La localisation de l'agence est essentielle. Une agence immobilière à proximité de votre logement en vente sera au fait du marché de l’immobilier résidentiel local et des dernières transactions réalisées dans le quartier, afin de déterminer le prix juste pour la vente de votre bien.

Renseignez-vous sur la notoriété et l’image de l’agence ou de l'agent avec qui vous prétendez collaborer, à l’échelle de votre quartier, de Luxembourg-Ville et/ou de Luxembourg. La notoriété d’une agence permet de garantir une fiabilité professionnelle et une qualité d’expertise.

Avant de confier la vente de votre logement à une agence immobilière, vous devez la mandater par un mandat de vente qui vous engage bilatéralement. Que vous choisissiez un mandat simple (sans clause d'exclusivité) ou un mandat exclusif, chacun comporte ses avantages et ses inconvénients. Mais, quel que soit le contrat, il doit spécifier les conditions d’exécution, notamment le montant des frais d’agence, la durée du mandat, le prix du bien et votre identité en tant que propriétaire.

Enfin, prêtez attention aux moyens mis en œuvre pour la vente de votre bien immobilier. Votre agent immobilier, fort de son réseau et de son expérience, doit vous proposer une stratégie de visibilité pour la mise en vente de votre maison ou de votre appartement (dans sa vitrine, sur Internet, dans des catalogues, à l'aide de flyers, …) et vous informer de la durée de cette mise en valeur.

Frais d'agence : qui s'en charge ?

Au Luxembourg, une agence immobilière se rémunère grâce aux frais d’agence. Le propriétaire qui signe un mandat de vente avec une agence doit prévoir le paiement de commissions. Celles-ci sont calculées par rapport au prix total de vente de votre maison ou de votre appartement. La moyenne au Luxembourg se situe entre 3 et 6 % de la valeur de la vente. Cependant, gardez en tête que le montant se fait au cas par cas, et que les frais d’agence sont négociables.

Le montant de cette commission se justifie par les services fournis par l’agent immobilier : estimation de la valeur du bien, publicité et visites, relances des potentiels acheteurs ... Les frais d’agences sont rapidement rentabilisés si votre bien est vendu au prix juste et endéans les délais que vous aviez convenus.

Dans certains cas, les frais d'agence sont exceptionnellement à la charge de l'acheteur.

Dans le cas d'une location, ces frais sont dus par le locataire et non par le propriétaire du bien mis en location.

 

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Et pourquoi pas un mandat exclusif ?

En signant un mandat de vente exclusif, vous déléguez la mise en vente de votre logement à une seule agence immobilière luxembourgeoise. Les parties s’engagent pour une durée déterminée, qui est de 3 mois en moyenne au Luxembourg.

Mandater une seule agence immobilière permet de garder de la cohérence dans la vente et dans la visibilité de votre offre. Ce type de contrat a aussi l’avantage d’être une source de motivation supplémentaire et de suivi pour votre agent immobilier, car il sait qu’il a l’exclusivité de la vente de votre bien immobilier. Dès lors, il mettra plus de moyens en œuvre pour la vente et le marketing de votre bien immobilier.

Quelles questions dois-je poser lors de la rencontre avec un agent ?

Votre agent immobilier est l’intermédiaire qui vous accompagne dans l’ensemble des démarches de la mise en vente de votre bien immobilier. Vous devez nouer une relation de confiance avec lui. Pour ce faire, il est indispensable de lui poser quelques questions.

Demandez-lui ses garanties professionnelles. Au Grand-Duché, un professionnel de l’immobilier est agréé par le Ministère des Classes Moyennes, et peut le justifier grâce à sa carte officielle. Il est également recensé sur les listes d’agents immobiliers assermentés.

Vous pouvez, en parallèle, demander des références sur la satisfaction d'anciens clients sur les transactions immobilières que votre agent a accompagné au cours des derniers mois. Ne négligez pas non plus le bouche-à-oreille, afin de recueillir des témoignages et des avis au sein de votre entourage et de votre quartier.

Enfin, interrogez-le concernant les critères sur lesquels il se base pour déterminer le prix de vente d’un bien immobilier : la localisation du bien, la surface habitable, l’agencement intérieur, les spécificités de terrain (piscine, jardin, ...), etc. Vous devez recevoir une réponse claire et précise sur les facteurs choisis.

Comment se déroule la vente ?

Dès l'obtention d'une offre d'achat et après la négociation du prix de vente avec l’acheteur, le processus de mise en vente immobilière est enclenché. En choisissant la collaboration avec une agence immobilière, vous êtes accompagné à chaque étape du processus, pour que la vente ne soit pas une source de stress.

Tout d’abord, les parties signent une promesse de vente, aussi appelé compromis de vente. Il engage le vendeur à immobiliser son logement durant une durée convenue. De son côté, l’acquéreur s’acquitte d’un dépôt de garantie pour sécuriser la transaction en cours. Ce contrat détermine les conditions et le prix de vente, dans le but de protéger le vendeur et l’acheteur en cas de litiges. Au Luxembourg, le compromis de vente est un engagement définitif de vente.

Enfin l'acte authentique de vente finalise la transaction. Le notaire est le seul officier public au Luxembourg, habilité à officialiser une vente immobilière.

Compromis de vente et démarches ?

Comme mentionné, le compromis de vente précède l’acte authentique de vente notarié. Il obéit à des règles strictes, afin de protéger le vendeur en cas de désistement de l’acquéreur. Au préalable, il ne peut être signé que si le l'acheteur a la capacité juridique d’acheter le bien immobilier, et le vendeur, celle de la vendre.

Ce contrat mentionne des informations obligatoires (l’objet, le prix et les conditions de la vente, ainsi que la clause pénale) et d’autres renseignements non-obligatoires mais fortement conseillés (la clause suspensive, l’acte notarié, les frais d’agence, la clause d’indemnité d’occupation, la clause de dédit). Les agents immobiliers REMAX se chargent de rédiger un compromis de vente conforme pour leurs clients. Protégez-vous, faites appel à un professionnel.

 

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Francis DRABIK



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