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Vendre un bien immobilier au Luxembourg : droits et obligations pour le vendeur

Francis DRABIK

20 août 2019
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Droit immobilier Luxembourg

Le Luxembourg est une place financière internationale qui jouit d’une attractivité croissante d’année en année. On y dénombre 600.000 habitants qui représentent plus de 170 nationalités différentes. Bref c'est un melting pot qui ne cesse de croître, puisqu’on y compte près de 12.000 nouveaux résidents chaque année.

Le nombre de nouveaux arrivants tend à faire grimper les prix de l’immobilier luxembourgeois.

La population qui y investit possède généralement des revenus élevés, ce qui contribue à l’inflation immobilière dans le Grand-Duché. De plus, l’offre existante est actuellement trop restreinte pour répondre à la demande du marché : chaque année 4.000 nouveaux logements sont construits au Luxembourg, alors qu’on estime à 6.000 le nombre qui serait nécessaire pour répondre à la demande.

La pression immobilière sur le Grand-Duché s’observe dans l’évolution des prix d’achat des biens. Ainsi, les prix du marché immobilier dans la région centre de Luxembourg ont augmenté de 22,99 % entre 2019 et 2020 selon atHome.lu.

Cette hausse n’a pas freiné l’ardeur des acquéreurs. Le nombre de transactions enregistrées a en effet bondi pour l’achat d’appartements existants.

La situation du marché immobilier luxembourgeois place les propriétaires dans une situation avantageuse dans laquelle ils sont en mesure de faire des plus-values exceptionnelles sur la revente de leurs biens.

Voici ce qu’il faut retenir des obligations et des avantages qui vous concernent, si vous avez un appartement ou une maison à vendre au Luxembourg  : 

Diagnostics à réaliser du bien à vendre

La vente d’un appartement ou d’une maison au Luxembourg ne peut être finalisée sans la réalisation de plusieurs diagnostics :

  • CPE - Certificat de Performance Énergétique : le CPE est une sorte de carte d’identité énergétique du bâtiment. Il évalue les gains et les dépenses énergétiques de la bâtisse et permet de réfléchir à des solutions d’optimisation pour favoriser le contrôle de ses émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est valable sur une période de 10 ans.
  • Le BlowerDoor Test (test d’étanchéité à l’air) : obligatoire pour les bâtiments neufs afin de certifier leur étanchéité à l’air et pour les propriétaires souhaitant bénéficier d’une prime pour la ventilation mécanique. Ce test peut également servir à déceler d’éventuelles fuites d’air, compromettant l’isolation du bâtiment.
  • Le contrôle périodique amiante : depuis 2007, le Grand-Duché du Luxembourg a rendu obligatoire le contrôle périodique amiante avant et après travaux, afin de prévenir les risques liés à la présence d’amiante.
  • Le diagnostic plomb : ce test est non-obligatoire. La réalisation d’un diagnostic plomb par des professionnels qualifiés est toutefois pertinente compte-tenu de la dangerosité de ce matériau.
  • Le diagnostic humidité : également non-obligatoire, le diagnostic humidité est toutefois conseillé dans le cas de la vente de maisons de particuliers, étant donné le facteur risque et le désagrément que représente l’humidité dans une habitation.

 

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La rédaction d’un compromis de vente

La signature d’une promesse de vente, appelé compromis de vente, précède l'acte notarié au Luxembourg.

En effet, afin de procéder à la vente dudit bien immobilier, il est fortement recommandé que le vendeur signe un compromis de vente avec l’acheteur potentiel, conformément au droit immobilier luxembourgeois. Véritable contrat et pièce juridique officielle, le compromis de vente, ou contrat de vente, confirme et cadre la transaction. Il fixe le prix du bien et les engagements des signataires respectifs. Il permet ainsi d’encadrer légalement la transaction, tout en prévenant d’éventuels litiges. Une fois le compromis enregistré, la vente fera généralement l’objet d’un acte de vente, délivré par un notaire.

Pour être légalement valable, un compromis de vente doit contenir, au minimum :

  • les noms et adresses des parties,
  • la désignation (références cadastrales, etc.) de l’immeuble à vendre,
  • le prix de vente et les modalités de paiement.

Mais aussi :

  • l’existence d’éventuelles servitudes,
  • le nom du notaire et la date de signature de l’acte ou la date prévue de l’entrée en jouissance (qui s'opère par la remise des clés).

Enfin, le compromis de vente peut contenir d’autres clauses spécifiques selon les besoins des deux parties.

Fiscalité relative au revenu provenant de la vente de biens immobiliers au Luxembourg 

Au Luxembourg, le vendeur d’un immeuble privé (maison, appartement ou terrain à bâtir) est soumis à des obligations fiscales.

Si le bien est la résidence principale du vendeur, la plus-value réalisée lors de la vente est alors en principe exonérée d’impôt (suivant conditions).

Si vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier prochainement, il peut être opportun, compte tenu des différents cas de figure, de solliciter un accompagnement expert afin de maximiser votre plus-value.

 

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